L’ avis des professionnels
Zoom sur la Valley
avec Jessica Hini-Szlos
Oui, il est encore temps d' investir à Los Angeles, et plus particulièrement dans la Valley, les
prix étant encore abordables par rapport à ceux de la ville.Les taux d'intérêts sont historiquement très bas, ce qui permet également d' augmenter le budget. Los Angeles est une ville qui continue à attirer les investisseurs du monde entier par son climat et son économie. Une fois les frontières ré-ouvertes, le marché va continuer ? monter avec la forte demande internationale en quête d’investissement.
De plus, la ville de Los Angeles, en pleine période de réouverture, génère un sentiment très optimiste. On ressent cela dans la forte demande pour acheter des biens avec jardin, essentiellement au cas où il y aurait un autre confinement dans les prochaines années, d’où le maintien des prix des maisons, plus que ceux des appartements.
Pour une famille juive, je conseille vivement de se pencher sur le quartier de Valley Village/
Gen entre Laurel Canyon et Coldwater Canyon entre Oxnard et Burbank Blvd - "le Pico de la
Valley" - où l’on a accès à plusieurs synagogues séfarades ou ashkénazes à pied, des
restaurants et supermarchés cashers, et des écoles juives orthodoxes comme Emek, Orach
Chaim ou Valley Torah, étant plutôt abordables financièrement.
Aussi les prix des maisons à la location ou l’achat sont 30 à 50% moins élevés que sur Pico
Blvd, pour une plus grande surface et un jardin. Ok, il y fait plus chaud en été qu' en ville
mais moins froid dans votre porte monnaie !
Zoom sur L.A.
Avec Natanel Marciano
Une demande forte et déterminée qui se heurte à un inventaire trop limité, ou comment
dépeindre le marché immobilier à Los Angeles en quelques mots. Mais quand n’y fait-il pas
bon investir, à L.A., demanderez-vous ? La hausse des prix est constante -en dépit des
perpétuelles allusions à un « crash » hypothétique qui hante les acteurs du marché et
continue d’ alimenter les débats d’ intérêts(s). Les statistiques de la N.A.R. ( « National
Association of Realtors » ) confirment cette tendance, et indiquent que le manque d’unités de
logement dans la Cité des Anges se compte en millions, alors que la demande est croissante et
d’ autant plus stimulée par certains facteurs liés au contexte actuel tels que la baisse des
taux d’ emprunt ou encore les répercussions du COVID-19 sur notre quotidien.LES TAUX D'INTÉRÊT HISTORIQUEMENT BAS INFLUENCENT-ILS L’INVESTISSEMENT ?
Bien-sûr, la baisse du taux d’intérêt motive l’ investissement de façon mécanique et presque immédiate, et ses effets sont multiples : en passant d’ un niveau déj? bas (environ 5% ces dernières années) à 2-3% à l’ heure actuelle, les marchés ont non seulement conforté les investisseurs dans leurs créations de projets, mais aussi donné naissance à une nouvelle classe d’acheteurs qui, du jour au lendemain ou presque, se sont découverts « capables » d’acheter un bien immobilier du fait de nouvelles conditions d’emprunt ou de financement. Davantage d’acheteurs sur le marché dont une grande majorité peut alors bénéficier des divers programmes fédéraux d’aide à l’accession à la propriété, de prêts garantis par le Gouvernement US, et autant de nouveaux acteurs qui contribuent à accroître et faire peser la demande sur une offre déj? sous pression.Autre effet immédiat de la diminution des taux d’intérêt : emprunter aujourd’hui coûte probablement moins cher que demain ; un prêt immobilier se rembourse typiquement sur une trentaine d’années, ainsi une différence d’un ou deux points dans vos conditions de financement peut faire varier le coût total de votre investissement de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
Le marché va continuer à monter
Aussi, un nombre considérable d’acheteurs avançant leurs projets dans le
temps afin de profiter d’opportunités d’investissement plus intéressantes, se ruent sur le
marché et contribuent à alimenter la spirale de saturation de l’offre combinée à une hausse
des prix.
Enfin, du point de vue de l’emprunteur, une baisse du coût du financement peut aussi se
traduire par une hausse de son pouvoir d’achat, et il peut maintenant décider de financer
l’achat de sa maison à moindre coût, ou encore d’acheter plus grand que prévu jusqu’alors.
LE COVID-19, FACTEUR ACCÉLÉRATEUR ?
Oui, indéniablement. Après avoir plongé le monde dans un chaos mêlé d’incertitudes, cette pandémie a, il y a un peu plus d’un an, pris le contrôle de nos habitudes et de nos vies, paralysé l’activité globale - dont l’investissement immobilier - durant plusieurs mois. Le virus le plus meurtrier de ce début de 21eme siècle a entre autres modifié les habitudes de millions de travailleurs, en Californie comme ailleurs, et les effets de ces changements sur l’offre et la demande de biens à Los Angeles se sont fait sentir dès l’été 2020. Mais de quels changements parle-t-on au juste ?Face au ralentissement économique provoqué par l’arrêt forcé de la plupart des échanges, nous avons assisté à la fermeture des lieux de travail, des sites de production, ou encore l’impossibilité pour les agents de se réunir ou de se déplacer, et à la réorganisation de milliers de structures dans le but de rester productives et opérationnelles. De ce fait, le « télétravail » s’est rapidement développé et des millions de travailleurs se sont mis ? exercer leur activité de chez eux, parfois de façon permanente, et beaucoup d’acheteurs se sont donc retrouvés à chercher plus grand afin d’installer un bureau à leur domicile.
Mêmes causes, mêmes effets en ce qui concerne les écoles. Centres de formations ou universités, Los Angeles constitue un exemple des plus extrêmes, toutes les infrastructures étant liées à l’éducation sont restées continuellement fermées pendant plus d’un an. Aujourd’hui encore, on estime à environ la moitié, le nombre d’élèves et étudiants qui ont choisi de continuer de recevoir leur éducation à distance, de chez eux. Nombreuses sont les familles qui, au cours de l’année écoulée, ont franchi le pas de l’accession ou décidé d’acquérir un logement plus grand qui offre une pièce en plus, un séjour plus spacieux, ou encore un jardin.
Si le marché de l’immobilier à Los Angeles semble ne jamais faiblir (ou presque), et voit régulièrement les acheteurs s’affronter pour acquérir les mêmes propriétés en faisant des offres parfois bien au-dessus des montants initialement demandés, il n’en reste pas moins vrai que chaque vente, chaque transaction laisse dans son sillon un certain nombre d’acheteurs déçus, malheureux de n’avoir pu concrétiser leur projet sinon leur rêve, du moins pour cette fois.
Dans un marché qui concède généralement l’avantage à l’offre (« seller’s market »), je ne saurais trop conseiller à ceux qui projettent d’acheter une maison à L.
A. de préparer leur dossier à l’avance, en incluant leur «credit report » - disponible à tout moment sur internet, leur « pré-qualification » délivrée par l’organisme de financement, ou encore leur « POF » (« Proof of Funds ») s’ils ont l’intention d’acheter « cash » ou comptant. Constituez votre dossier méticuleusement et définissez avec méthode les termes de votre offre avant de la soumettre au vendeur : comme votre agent vous le dira surement, l’un des acheteurs « remportera » la maison au grand malheur de tous les autres, et ce grand gagnant, il serait bien que ça soit...vous ! .
